Mietpreisbindung und die Folgen

26.3.2014 – Die Auswirkungen der Mietpreisbindung verschlimmern sich, je länger sie andauert.

von Henry Hazlitt.

Henry Hazlitt

Die Überwachung der Mieten für Häuser und Wohnungen durch die Regierung ist eine Sonderform der Preiskontrolle. Die Auswirkungen sind im großen Ganzen wie bei der Preiskontrolle generell, doch gibt es auch einige Besonderheiten.

Mietpreisbindungen werden manchmal als Teil einer allgemeinen Preiskontrolle eingeführt, meistens jedoch durch ein Sondergesetz verfügt. Häufig ist der Anlass dafür der Beginn eines Krieges. In einer Kleinstadt bezieht ein Heeresposten Quartier. Die Unterbringung der Soldaten lässt die Mieten für Zimmer, Wohnungen und Häuser steigen. In der Öffentlichkeit führt das zu Empörung. Oder es werden Häuser durch Bomben zerstört, und der Bedarf an Rüstungs- und anderen Gütern zieht Arbeitskräfte und Material aus dem Baugewerbe ab.

Die Mietpreisbindung stützt sich im Wesentlichen auf das Argument, dass das Angebot an Wohnraum nicht »elastisch« ist. Das heißt, eine Verknappung von Wohnraum kann nicht sofort ausgeglichen werden, egal wie hoch man die Mieten steigen lässt. Daher, so wird erklärt, verbietet der Staat eine Erhöhung der Mieten und schützt dadurch die Mieter vor Wucher und Ausbeutung, ohne den Vermietern Schaden zuzufügen und den Bau neuer Wohnungen zu behindern.

Dieses Argument ist falsch, selbst wenn man unterstellt, dass die Mietpreisbindung nicht lange in Kraft bleibt. Es wird eine unmittelbare Folge übersehen. Wenn man den Wohnungseigentümern erlaubt, die Mieten zu erhöhen, um eine Geldinflation auszugleichen oder den echten Bedingungen von Angebot und Nachfrage zu entsprechen, so werden sich die einzelnen Mieter einschränken und sich mit weniger Wohnraum zufriedengeben. Das ermöglicht anderen, ebenfalls den knappen Wohnraum zu nutzen. Die gleiche Anzahl Wohnungen bietet jetzt mehr Menschen Platz, bis der Engpass beseitigt ist.

Die Mietpreisbindung fördert jedoch die Verschwendung von Wohnraum. Sie begünstigt diejenigen, die bereits Häuser oder Wohnungen in der Innenstadt oder bestimmten Gebieten besitzen, und diskriminiert die Menschen, die in den Randbezirken leben. Wenn man zulässt, dass die Mieten auf das Niveau des freien Wohnungsmarktes steigen, erhalten alle echten und vermeintlichen Mieter die gleiche Gelegenheit, ein Gebot abzugeben. Bei einer Geldinflation oder echter Wohnraumknappheit würden die Mieten auch dann steigen, wenn man den Wohnungsbesitzern nicht gestattete, einen Angebotspreis zu nennen, sondern nur, das höchste Gegengebot seitens der Mieter anzunehmen.

Die Auswirkungen der Mietpreisbindung verschlimmern sich, je länger sie andauert. Neue Wohnungen werden nicht gebaut, weil der Anreiz dazu fehlt. Bei steigenden Baupreisen (meist eine Folge der Inflation) werfen die auf dem alten Stand gehaltenen Mieten keinen Gewinn mehr ab. Wenn der Staat das schließlich erkennt und die Neubauten von der Mietpreisbindung ausnimmt, ist der Anreiz zum Bau neuer Wohnungen dennoch nicht so groß, wie wenn auch die älteren Wohnungen von der Mietüberwachung befreit worden wären. Je nach dem Ausmaß der Geldentwertung seit dem Einfrieren der alten Mieten könnten Mieten für Neubauten zehn- oder zwanzigmal so hoch wie für den entsprechenden alten Wohnraum sein. (Das geschah zum Beispiel nach dem Zweiten Weltkrieg in Frankreich.) Unter solchen Bedingungen sind Mieter von Altbauten nicht zu einem Auszug zu bewegen, egal wie groß ihre Familie inzwischen geworden ist oder wie sehr sich ihre Wohnung verschlechtert hat.

Wegen der niedrigen eingefrorenen Mieten für Altbauten und dem gesetzlichen Schutz vor Mieterhöhungen werden die Mieter dieser Wohnungen zur Verschwendung von Wohnraum geradezu herausgefordert, ob ihre Familien nun kleiner geworden sind oder nicht. Dadurch konzentriert sich der unmittelbare Druck der neuen Nachfrage auf die relativ wenigen neuen Wohnungen. Das treibt die Mieten dort am Anfang tendenziell auf ein höheres Niveau, als es auf einem völlig freien Wohnungsmarkt erreicht worden wäre.

Trotzdem fördert das nicht in entsprechendem Umfang den Bau neuer Wohnungen. Die Erbauer oder Besitzer bereits bestehender Wohnhäuser, die sich verminderten Gewinnen oder gar Verlusten aus ihren alten Wohnungen gegenübersehen, werden nur noch wenig oder gar kein Kapital mehr haben, das sie in den Bau neuer Häuser stecken können. Darüber hinaus könnten sie oder Anleger mit Kapital aus anderen Quellen befürchten, dass der Staat vielleicht irgendwann einen Vorwand findet, um die Mietpreisbindung auch auf die Neubauten auszudehnen. Denn das tut er oft.

Die Wohnungssituation wird sich auch auf andere Art verschlechtern. Wenn keine angemessenen Mietsteigerungen erlaubt werden, werden sich die Wohnungsbesitzer vor allem nicht die Mühe machen, die Wohnungen umzubauen oder auf andere Weise zu verbessern. Wo die Mietpreisbindung besonders unrealistisch oder unerträglich ist, werden die Wohnungsbesitzer ihre vermieteten Häuser oder Wohnungen nicht einmal richtig instandhalten. Ihnen fehlt dazu nicht nur der wirtschaftliche Anreiz, sondern unter Umständen auch das nötige Geld. Neben anderen Auswirkungen schaffen die Gesetze zur Mietpreisbindung Feindseligkeit zwischen Wohnungsbesitzern, die minimale Erträge oder gar Verluste hinnehmen müssen, und Mietern, die sich über das Versäumnis der Wohnungseigentümer ärgern, angemessene Reparaturen durchführen zu lassen.

Oft folgt als nächster Schritt der Legislative, die ausschließlich unter politischen Zwängen oder nach wirren wirtschaftlichen Vorstellungen handelt, die »Luxuswohnungen« aus der Mietpreisbindung herauszunehmen. Als Argument wird angeführt, dass die reichen Mieter es sich leisten können, höhere Mieten zu zahlen.

Die langfristige Folge dieser diskriminierenden Maßnahme ist jedoch das genaue Gegenteil dessen, was deren Befürworter beabsichtigen. Die Bauherren und Besitzer von Luxuswohnungen werden ermuntert und belohnt, die Bauherren und Besitzer der dringender gebrauchten billigen Mietwohnungen werden abgeschreckt und bestraft, denn diese Wohnungen unterliegen ja nach wie vor der Mietpreisbindung. Ersteren räumt man die Freiheit ein, so hohe Gewinne zu machen, wie der Markt zulässt, während man letzteren den Anreiz (oder auch das Kapital) nimmt, mehr billige Mietwohnungen zu bauen.

Das Ergebnis ist eine ziemlich starke Motivierung, Luxuswohnungen instand zu setzen und umzubauen, sowie eine Tendenz, neuerbaute private Häuser in Luxuswohnungen umzuwandeln. Aber eine Veranlassung, neue Wohnungen für Einkommensschwache zu bauen, oder gar billige Mietwohnungen instandzuhalten, besteht nicht. Die Unterkünfte für die Bezieher niedriger Einkommen werden folglich immer schlechter, und an eine mengenmäßige Aufstockung ist auch nicht zu denken. Wo die Bevölkerung zunimmt, werden Sozialwohnungen immer schlechter und knapper werden. Das kann einen Punkt erreichen, wo viele Wohnungsbesitzer nicht nur aufhören, Gewinn zu machen, sondern sich zwangsläufig steigenden Verlusten gegenübersehen. Vielleicht machen sie die Feststellung, dass sie ihren Besitz nicht einmal mehr verschenken können. Möglicherweise geben sie ihn auf und tauchen einfach unter, damit sie nicht noch wegen der Steuern belangt werden können. Wenn die Wohnungseigentümer nicht mehr für Heizung und andere Dienstleistungen sorgen, sind die Mieter gezwungen auszuziehen. Immer größere Wohngebiete verkommen zu Slums. In New York ist es in den letzten Jahren schon ein alltägliches Bild geworden, dass man ganze Wohnblocks sieht, die aufgegeben wurden, deren Fenster zugenagelt sind, um weiterer Zerstörung durch randalierende Banden vorzubeugen. Immer öfter kommt es zu Brandstiftungen, bei denen die Hausbesitzer verdächtigt werden.

Eine weitere Auswirkung ist, dass die Einnahmen der Städte versiegen, da der Vermögenswert und damit die Besteuerungsgrundlage immer weiter sinken. Städte gehen bankrott oder können die notwendigsten
Dienstleistungen nicht mehr erbringen.

Wenn diese Konsequenzen so klar zutage treten, dass sie den Betrachter förmlich anspringen, wartet man selbstverständlich vergebens auf das Eingeständnis der für die Mietpreisbindung Verantwortlichen, dass sie einen Bock geschossen haben. Stattdessen prangern sie das kapitalistische System an. Sie erklären, das private Unternehmertum habe wieder einmal »versagt«, »werde mit der Sache nicht fertig«. Daher, so ihr Schluss, muss der Staat einschreiten und selbst preiswerte Mietwohnungen bauen.

So war es in fast allen Ländern, die am Zweiten Weltkrieg beteiligt waren oder die Mietpreisbindung mit dem Ziel eingeführt hatten, der Inflation entgegenzuwirken.

Der Staat kurbelt also ein gigantisches Wohnungsbauprogramm an – auf Kosten der Steuerzahler. Die Wohnungen werden zu einem Preis vermietet, der weder die Bau- noch die Betriebskosten deckt. Ein typisches Vorgehen des Staates besteht darin, jährliche Subventionen zu zahlen – entweder in Form niedrigerer Mieten direkt an die Mieter oder an die Bauherren des staatlichen Wohnungsbaus. Gleichgültig für welchen Weg man sich entscheidet, die Mieter dieser Wohnungen werden von der übrigen Bevölkerung subventioniert. Ein Teil ihrer Miete wird für sie bezahlt. Sie sind für eine bevorzugte Behandlung ausgewählt worden. Die politischen Möglichkeiten dieser Bevorzugung liegen so klar auf der Hand, dass man sie eigentlich gar nicht besonders hervorheben muss. Es wird ein Interessenverband gebildet, der der Meinung ist, dass die Steuerzahler ihm diese Subventionen völlig zu Recht schulden. Ein weiterer, nicht mehr rückgängig zu machender Schritt zum totalen Wohlfahrtsstaat ist getan.

Ironischer Höhepunkt der Mietpreisbindung ist, dass die Politiker umso leidenschaftlicher für ihre Fortführung eintreten, je unrealistischer, rigoroser und ungerechter sie ist. Wenn die gesetzlich festgelegten Mieten im Durchschnitt 95 Prozent der am freien Markt erzielbaren Höhe erreichen würden, sodass die Wohnungsbesitzer nur geringfügig benachteiligt wären, gäbe es kaum ernste Bedenken gegen eine Abschaffung der Mietpreisbindung, weil die Mieter dann nur durchschnittlich fünf Prozent mehr zu zahlen hätten. Aber angenommen, die Inflation hätte ein solches Tempo erreicht oder die Gesetze zur Mietpreisbindung wären so unrealistisch und rücksichtslos, dass die gesetzlich festgelegten Mietsätze nur zehn Prozent der vergleichbaren Mieten auf dem freien Markt betrügen und den Wohnungs- und Hausbesitzern großes Unrecht angetan würde. Dann würde ein Aufschrei durch das Land gehen, wenn man die Mietpreisbindung aufheben wollte, sodass die Mieter gezwungen wären, eine kostendeckende Miete zu zahlen. Es wird vorgebracht, dass es unsagbar hart und unsinnig wäre, von den Mietern eine so abrupte und drastische Erhöhung zu fordern. Selbst die Gegner der Mietpreisbindung müssen dann einräumen, dass die Aufhebung der Preiskontrolle sehr behutsam und schrittweise zu erfolgen hat. Aber nur wenige  dieser Gegner haben den politischen Mut und die wirtschaftliche Einsicht, unter solchen Umständen diesen allmählichen Abbau der Preisüberwachung auch zu verlangen. Je unrealistischer und ungerechter also die Mietpreisbindung ist, desto schwieriger ist es politisch, sie abzuschaffen. Reihenweise haben die Länder eine ruinöse Mietpreisbindung beibehalten, nachdem andere Formen der Preiskontrolle schon jahrelang aufgegeben worden waren.

Die Vorwände, welche die Politiker finden, um die Mietpreisbindung fortzuführen, sind unglaubwürdig. Die Gesetze sehen gelegentlich vor, dass die Kontrollen aufgehoben werden können, wenn die Rate leerstehender Wohnungen einen bestimmten Wert übersteigt. Triumphierend weisen die für die Mietüberwachung zuständigen Beamten immer wieder darauf hin, dass die Vakanzrate diesen Wert noch nicht erreicht hat. Natürlich nicht. Denn gerade die Tatsache, dass die gesetzlich begrenzten Mieten so weit unter den Mieten des freien Marktes gehalten werden, erhöht künstlich die Nachfrage nach Mietwohnungen, während sie gleichzeitig jeder Erweiterung des Angebots entgegenwirkt. Je niedriger also die Obergrenze der Mieten gehalten wird, desto sicherer ist es, dass Mietwohnungen oder –häuser  weiter »knapp« bleiben.

Es ist eine schreiende Ungerechtigkeit, die den Wohnungseigentümern zugefügt wird. Sie werden, um es noch einmal zu sagen, gezwungen, die von ihren Mietern gezahlten Mieten zu subventionieren, oft unter Inkaufnahme eigener großer Nettoverluste. Die subventionierten Mieter sind oft vielleicht reicher als der Wohnungseigentümer, der mit einem Teil dessen zufrieden sein muss, was er unter anderen Umständen am freien Markt erzielt hätte. Die Politiker übergehen das. Leute aus anderen Branchen, die für die Einführung oder Beibehaltung der Mietpreisbindung sind, weil sie aufseiten der Mieter stehen, gehen allerdings nicht so weit anzuregen, dass man sie selbst bittet, über die Steuern einen Teil der Mieter zu subventionieren. Die ganze Last liegt einzig und allein auf der kleinen Gruppe jener Personen, die so verwerflich waren, Mietwohnungen zu bauen oder zu besitzen.

Wie viel Verachtung schwingt doch in dem Ausdruck Slumlord mit. Und was ist ein Slumlord? Nicht etwa ein Mann, der in einer vornehmen Gegend teure Häuser besitzt, sondern heruntergekommene Mietskasernen in den Elendsvierteln, wo die Mieten am niedrigsten sind und die Zahlungen sehr unregelmäßig eingehen – wenn überhaupt. Es ist schwer zu verstehen, warum jemand, der sich ein gediegenes Mietshaus leisten könnte, beschließt, stattdessen Slumlord zu werden – es sei denn, er ist von Natur aus verwerflich.

Wenn Artikel des täglichen Bedarfs, wie beispielsweise Brot, einer unsinnigen Preiskontrolle unterworfen werden, können sich die Bäcker einfach weigern, weiter Brot zu backen. Die Verknappung macht sich sofort bemerkbar, und die Politiker sind gezwungen, den erlaubten Höchstpreis anzuheben oder völlig abzuschaffen. Aber Häuser sind dauerhaft. Es kann Jahre dauern, bis die Mieter die Folgen einer wohnungsbaufeindlichen Politik bemerken, die auch den Anreiz zur Instandhaltung der Häuser nimmt. Noch länger kann es dauern, bis sie merken, dass die Verknappung und Verschlechterung der Wohnungen direkt auf die Mietpreisbindung zurückzuführen sind. Solange den Wohnungsbesitzern nach Abzug der Steuern und Hypothekenzinsen netto noch etwas bleibt, haben sie derweil anscheinend keine andere Wahl, als ihren Besitz zu halten und zu vermieten. Die Politiker, die wissen, dass die Mieter mehr Wähler stellen als die Wohnungsbesitzer, setzen die Mietpreisbindung eiskalt fort, auch wenn sie inzwischen längst gezwungen worden sind, die allgemeinen Preiskontrollen abzuschaffen.

So kommen wir auf unsere Eingangslektion zurück. Der Druck, Mietpreisbindungen einzuführen, geht von denen aus, die nur die kurzfristigen angeblichen Vorteile für eine Bevölkerungsgruppe sehen. Wenn wir aber auch die langfristigen Auswirkungen auf alle anderen Bürger einschließlich der Mieter berücksichtigen, erkennen wir, dass die Mietpreisbindung nicht nur nutzlos ist, sondern auch mit zunehmender Härte und Dauer immer größeren Schaden anrichtet.

aus „Die 24 wichtigsten Regeln der Wirtschaft“ von Henry Hazlitt, erschienen in FinanzBuchVerlag – mehr Informationen zum Buch und Bestellmöglichkeit finden Sie hier.

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Henry Hazlitt (1894 – 1993) war vertraut mit nahezu allen relevanten Denkern im Bereich der Wirtschaftswissenschaften und gilt als der populärste Intellektuelle und prinzipientreueste Vertreter der Österreichischen Tradition von Ludwig von Mises, Friedrich A. Hayek und Murray N. Rothbard – all jenen, die als die Vordenker ihrer Zeit angesehen werden. Hazlitt gilt als einer der brillantesten Intellektuellen des 20. Jahrhunderts und schrieb u.a. für so bedeutende Medien wie The Wall Street Journal, The New York Times, The American Mercury, Century, The Freeman, National Review und Newsweek. Darüber hinaus verfasste er zahlreiche Bücher sowie Artikel in anderen Werken. Sein umfassendes Wissen im Bereich Ökonomie und seine Begabung für die elegante “populäre” Darstellung mündeten in dem Buch “Economics in one Lesson”, das 1946 im Original in den USA erschienen ist und seither in zahlreiche Sprachen übersetzt wurde.

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