Vom Wert der alten Mauern. Müssen Denkmäler geschützt werden?

6. Juli 2026 – von Robert Bernhardt

Es ist eine leichte Übung, vorherzusagen, wie deutsche Innenstädte in einigen Jahrzehnten aussehen werden, schließlich werden immer größere Teile des heutigen Baubestands unter Denkmalschutz gestellt und damit für die Ewigkeit „eingefroren“, um die Authentizität der Geschichte zu bewahren.

Wie so häufig bei staatlichen Eingriffen, so ist auch hier der Nutzen – etwa in Form von erhöhtem Tourismus – relativ klar, während der gezahlte Preis der dadurch nicht entstandenen Dinge im Nebel der Ungewissheit versinkt.

Zu kurz kommen die Fragen, welchen Wert der Schutz von Denkmälern für wen hat, was Denkmalschutz ökonomisch gesehen eigentlich ist und welche Alternativen es gäbe.

Das Diktat des Originalzustands

Grundsätzlich lassen sich zwei Arten des Denkmalschutzes unterscheiden. Im ersten Fall wird eine wirtschaftliche Nutzung eines Objekts faktisch vollkommen ausgeschlossen, wodurch das entsprechende Gut dem Markt entzogen wird. Ob eine Verwertung theoretisch möglich wäre, spielt dabei keine Rolle; durch unternehmerische Initiative ließe sich schließlich nahezu jedes Objekt in einen handelbaren Wert transformieren.

Solche Denkmäler – man denke an das Brandenburger Tor in Berlin – befinden sich fast ausschließlich in staatlichem oder kirchlichem Besitz und sind von jeglichen Verwertungsmöglichkeiten isoliert. Zwar wäre es vorstellbar, dass ein privater Eigentümer das Tor als exklusive Eventlokalität – etwa für Hochzeiten – vermarktet, Werbeflächen generiert oder schlicht eine Durchgangsgebühr verlangt, doch als staatlich „eingefrorenes“ Monument entzieht es sich derzeit jeder marktfähigen Nutzung.

Davon abzugrenzen ist die zweite Kategorie von Objekten, bei denen eine wirtschaftliche Nutzung zwar zulässig bleibt, der Eigentümer jedoch dazu verpflichtet wird, eine bestimmte Gestalt im Originalzustand zu bewahren. Hier versucht der Staat, die Lasten der Konservierung durch regulatorische Zuckerbrote abzufedern: Investitionen können gesondert steuerlich abgesetzt werden und diverse Fördertöpfe stehen bereit, um die Ineffizienzen zu subventionieren, die durch die erzwungene Beibehaltung veralteter Bausubstanz entstehen.

Aus libertärer Sicht ist der erste Fall tatsächlich der Unproblematischere, also wenn der Staat ein Monument besitzt und komplett vom Markt nimmt. Dadurch wird die Funktionalität des Marktes selbst nämlich nicht beeinträchtigt, was bei der interventionistischen Regulierung von im Privatbesitz befindlichen Objekten natürlich der Fall ist. Schauen wir uns dessen Folgen einmal an.

Die Kosten der Nostalgie

Originalgetreuer Denkmalschutz ist teuer. Mehrere aktuelle Fälle aus Berlin zeigen, wie schnell die Grenze zum Absurden in den benötigten Beträgen überschritten wird:

– Das Bundesfinanzministerium in der Wilhelmstraße – das alte göringsche Luftfahrtministerium und spätere Haus der Ministerien der DDR – soll die nächsten Jahre für ca. zwei Milliarden Euro saniert werden. Bei 1.600 im Haus befindlichen Beamten sind das über 1,25 Millionen Euro pro Mitarbeiter an Sanierungskosten für ein denkmalgeschütztes Bürogebäude. Zum Vergleich: im kürzlich eröffneten Amazon Tower an der Warschauer Straße arbeiten 2.500 Mitarbeiter bei geschätzten Baukosten von 400 Millionen Euro, also 160.000 Euro pro Mitarbeiter, was sicherlich auch bereits am oberen Ende von Neubaukosten für modernste Bürogebäude liegt und der aufwändigen Architektur geschuldet sein dürfte.

– Das Pergamonmuseum soll bis 2037 für 1,5 Milliarden Euro saniert werden. Weitere Kostensteigerungen sind wahrscheinlich.

– Die Sanierung von Schloss Bellevue – Sitz des Bundespräsidenten – soll mindestens 600 Millionen Euro kosten. Bei seinen 5.100 qm Nutzfläche sind das ca. 120.000 Euro pro Quadratmeter, schließlich ist es teuer, ein barockes Denkmal „klimaneutral“zu sanieren.

Die Baukosten für den Erhalt eines Denkmals sind häufig teurer als ein Neubau, obwohl sie vom technischen Stand in der Regel natürlich schlechter sind, als es ein Neubau wäre. Ist es das wert?

Den Wert eines Denkmals, den „der Denkmalschutz“ (d. h. konkret: der Staat) zu bewahren versucht, besteht ja gerade nicht in der privaten Nutzung, denn ginge es darum, dann hätte der private Eigner schlicht die Wahl, ob er es selbst am meisten genießt, in alten Gemäuern zu leben, oder nicht. Manche würden das eine, manche das andere bevorzugen. Dass ein Objekt staatlich unter Denkmalschutz gestellt wird, hat folglich allein den Zweck, einem anderen, einem höheren oder Gemeinwohl zu dienen, welches, wie es die Regel ist, diffus daherkommt und schwer zu fassen ist.

Der touristische Vermarktungszweck historischer Bausubstanz ist zwar durchaus ein gewichtiges Argument, allerdings können auch Neubauten touristisch wirken – oder eine nicht denkmalschutzgerechte Umwandlung eines bestehenden Altbaus, wie etwa beim neuen Reichstagsgebäude in Berlin, welches durch seine Glaskuppel und etwas minimalistischere Innengestaltung durchaus eleganter wirkt als der etwas überladene Bau aus dem Kaiserreich. Mit Ausnahmegenehmigungen und viel politischer Geduld sind solche Bauten ab und an zwar auch möglich, aber werden durch den Denkmalschutz natürlich sehr erschwert. Aber solche Projekte sind wegen des verbleibenden Denkmalschutzaufwandes teuer, und fällt auch noch die steuerliche Vergünstigung weg, dann rechnen sie sich voraussichtlich überhaupt nicht mehr. Im Übrigen ist das steuerliche Argument auch ein durchaus fragliches Werkzeug, da das ja bedeuten würde, dass nur Hochsteuerstaaten überhaupt Anreize für die Denkmalpflege setzen können, da eine Absetzung von der Steuer in Monaco oder Dubai schlicht nicht funktionieren würde.

Aber der Tourismus ist auch nicht der Hauptgrund für den Denkmalschutz, sondern die Bewahrung der Kultur, der Bezug zur eigenen Geschichte – die als Legitimationsmythos für den Staat gilt. Der erzwungene Denkmalschutz schafft zudem eine Situation, wie sie Frédéric Bastiat (1801 – 1850) in seiner „Glaser-Parabel“ beschrieben hat.  Die positiven Auswirkungen des Denkmalschutzes sind im wahrsten Sinne sichtbar, seine schädlichen Nebenwirkungen aber nicht. Alle Mittel, die für den Denkmalschutz aufgewendet werden müssen, können nicht mehr für etwas anderes verwendet werden, das nun nicht entstehen kann und unsichtbar bleibt.

Marktwirtschaftlicher Denkmalschutz

Gäbe es nun eine Alternative, in der wertvolle Bausubstanz erhalten wird, ohne die immense staatliche Bürokratie und Gängelung dafür zu schaffen?

Nun, sicherlich sollte man dabei nicht die Schaffung eines „künstlichen“ Marktes im Sinn haben, wie sie Politiker mit der CO₂-Bepreisung geschaffen haben, die von vielen Mainstream-Ökonomen wegen ihres „anreizkompatiblen Marktcharakters“ gelobt wird. Das wäre kontraproduktiv.

Vielleicht vernebelt das Bestehen der Bausubstanz etwas unseren Blick, worum es eigentlich geht.

Nehmen wir also eine fiktive Stadt als Beispiel an. Vielleicht sogar eine Privatstadt. Würde eine solche unternehmerisch gesteuerte Kommune jemals so etwas wie Denkmalschutz entwerfen?

Es ist kein so klares Nein, wie ich meine. Sagen wir, die Privatstadt würde Köln übernehmen und könnte nun darüber entscheiden, ob der Dom unter Denkmalschutz gestellt wird oder nicht. Sollte sie es tun?

Denkmalschutz ist aus Sicht des Immobilienbesitzers eine massive Einschränkung seines Eigentumsrechts. Ist es gerechtfertigt, dass dieses Recht nur deswegen beschnitten wird, weil die Authentizität einer fernen Vergangenheit ein höherer Wert zugewiesen wird als der Entfaltung der Gegenwart?

Value is not intrinsic, it is not in things. It is within us; it is the way in which man reacts to the conditions of his environment. (Wert ist nicht intrinsisch, er liegt nicht in Dingen. Er ist in uns; er ist die Art und Weise, wie der Mensch auf die Bedingungen seiner Umwelt reagiert.)
Ludwig von Mises (1881 – 1973), Human Action (1949), Chapter IV

Sagen wir, der neue Papst würde die katholische Kirche einer radikalen Erneuerung unterwerfen wollen und dafür bekannte Kathedralen wie den Kölner Dom in eine Cyberpunk-Version umbauen, um attraktiver zu werden für junge Leute. Laut Denkmalschutz dürfte er das nicht. Der Staat versteht unter Bewahrung der Kultur, der er sich verpflichtet hat, die Umwandlung immer größerer Teile unserer Städte in Freiluftmuseen (generell lieben Politiker die Errichtung neuer, subventionierter Museen).

Neben den bereits erwähnten hohen Kosten für den Erhalt des Originalzustands – deren Mittel dann für die Befriedigung anderer Bedürfnisse fehlen – verwehrt strenger Denkmalschutz den größten potenziellen Wert für den Eigentümer beim Umbau bestehender Denkmäler, der darin besteht, die Symbolik der Umwidmung zu vermarkten. Wenn etwa ein Unternehmen ein barockes Schloss erwirbt, das als neuer Unternehmenssitz dienen soll, und dieses mit postmodernen Elementen kombinieren möchte, um auszudrücken, wie das Unternehmen Tradition mit Offenheit für Neues kombiniert, kann es das nicht, wenn es das Schloss als Denkmal komplett bewahren müsste oder es auf der grünen Wiese einen Neubau errichten würde. Genau diese dritte Option der Weiterentwicklung von Denkmälern macht dessen erzwungener Schutz kaputt unter dem vorgeschobenen Argument, dass Eigentümer sonst Denkmäler tendenziell meist komplett abreißen würden, als bestünde der Wert der Authentizität für sie nicht. Die Entscheidung, welcher Grad an Bewahrung in welchen Teilen den größten Wert hat, und wo der Ersatz durch etwas Neues wertvoller wäre, wird dem Eigentümer genommen und durch das Urteil staatlich bestellter Experten ersetzt, die absolute Lösungen bevorzugen.

Im Übrigen besteht das Spannungsfeld hier auch deswegen, weil die geltenden Bauvorschriften für nicht-denkmalgeschützte Bauwerke nicht weniger einschränkend sind, als für den Erhalt alter Monumente. Der Denkmalschutz ermöglicht Eigentümern zumindest, nicht jeden neuen Unsinn staatlicher Bauregularien – sei es Wärmedämmung, teurer barrierefreier Zugang, Solaranlagenpflicht oder dergleichen – bei einer Sanierung mitmachen zu müssen. Innerhalb der Interventionsspirale der Bauvorschriften ist der Denkmalschutz als Ausnahmetatbestand schlüssig und nur ihn abzuschaffen, würde die Situation für viele Eigentümer sogar verschlechtern.

Fazit

Um Denkmäler exakt so zu erhalten, wie sie sind, ist der staatliche Denkmalschutz tatsächlich effektiv – aber das heißt nicht, dass er auch effizient oder gar gerecht wäre. Allerdings sollte der eigentliche Zweck des Denkmalschutzes sein, eine Kultur zu bewahren, und genau das wird verhindert, denn eine eingefrorene Kultur ist eben keine lebendige mehr. Der staatliche Denkmalschutz verletzt Privateigentum, erzeugt immense Kosten und verhindert jene kreativen Entwicklungen, die historischen Bauten Neues hinzufügen und sie wieder lebendig machen können.

Durch staatliche Experten, Nutzungsbeschränkungen und Subventionen kann kein „neuer Wert für alte Mauern“ entwickelt werden, weil Wert eben – wie mit Mises oben dargelegt wurde – subjektiv ist. Wert ist „in den Menschen“, nicht in historischen Gebäuden. Nur die Eigentümer, Entwickler und Nutzer können entscheiden, welchen Wert die alten Mauern für sie haben.

Titelfoto: Adobe Stock Fotos (bearbeitet mit Canva: Zugeschnitten + Logo)