Ökonomik und Politik der Bauleitplanung

Politik der Bauleitplanung

Der Ökonom Ludwig von Mises unterschied zwischen dem Eigentum nach dem Gewaltprinzip und dem Eigentum nach dem Vertragsprinzip.[1] Nach dem Gewaltprinzip bedeutet Eigentum nur physischen Besitz. Eine Person ist nicht mehr Eigentümer einer Sache, wenn jemand Stärkeres sie ihr mit Gewalt entreißt. Am besten lässt sich das mit Tacitus‘ Beschreibung der jungen Männer im alten Germanien ausdrücken: „Sie halten es tatsächlich für zahm und dumm, sich im Schweiße ihres Angesichts das anzueignen, was sie mit ihrem Blut gewinnen könnten.“[2] Das Gewaltprinzip ist eine Politik des willkürlichen Chaos, im Gegensatz zu einer Politik des Friedens.

Beim Vertragsprinzip liegen die Dinge anders. Sobald anerkannt wird, dass die Störfestigkeit des Eigentums eine nützliche Einrichtung ist und beibehalten werden sollte, kommt das Vertragsprinzip zum Tragen. Im Rahmen des Vertragsprinzips wird der freiwillige Austausch von Eigentum zur Norm.

Die Bauleitplanung, wie sie gemeinhin verstanden wird, ist eine Politik des Staates. Der Staat ist trotz seiner Appelle an Demokratie, Konsultation, öffentliche Vernunft usw. im Grunde eine Institution, die nach dem Gewaltprinzip arbeitet. Seine Gesetze und Verordnungen werden stets mit der Androhung von Gewalt durchgesetzt. In diesem Aufsatz wird die Bauleitplanung als Teil des Gewaltprinzips untersucht.

Es ist wichtig, zu beachten, dass Nutzungsbeschränkungen für Grundstücke auch das Ergebnis freiwilliger, vertraglicher Vereinbarungen sein können. Ein Hochhaus mit Eigentumswohnungen wird häufig von einer Eigentümergemeinschaft verwaltet, die sich aus den einzelnen Eigentümern der Wohneinheiten des Gebäudes zusammensetzt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann, wenn sie dies wünscht, gewerbliche Aktivitäten innerhalb der Einheiten einschränken ebenso wie die Unterteilung von Einheiten, die Vermietung von Einheiten für kurze Zeiträume, die Haltung von Tieren usw. Die Eigentümergemeinschaft wird durch einen Grundlagenvertrag geregelt, dem die ursprünglichen Eigentümer einstimmig zugestimmt haben. Die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung / des Vertrages können künftigen Eigentümern sogar bestimmte Rechte einräumen und Verfahren zur Änderung der Bestimmungen regeln.

Murray Rothbard erstellte eine Klassifizierung für gewaltsame Eingriffe in wirtschaftliche Angelegenheiten,[3] wobei er drei große Kategorien verwendete: autistische Eingriffe, binäre Eingriffe und Dreieckseingriffe. Eine autistische Intervention ist eine, bei der der Intervenierende kontrolliert, was das Opfer mit seinem eigenen Eigentum tun kann und was nicht. Im Falle einer binären Intervention wird das Opfer direkt in einen Austausch mit dem Intervenierenden gezwungen. Bei einer Dreiecksintervention diktiert der Intervenierende, A, die Bedingungen, unter denen ein Paar von Opfern, B und C, miteinander austauschen kann.

Sehen Sie hier die Sendung über „Interventionismus in der Bauwirtschaft“ von Andreas Tiedtke im Interview mit Patrick Harsch:

Ökonomik der Bauleitplanung

Durch die Begrenzung der Menge an neuem Wohnraum, der gebaut werden kann, verschafft die Bauleitplanung den bestehenden Eigentümern von knappen Bauwerken (sei es Wohnraum, Fabriken oder Büroflächen) ein „monopolistisches“ Privileg. Da die Geschichte der staatlichen Bauleitplanung seit jeher darin besteht, den Bau neuer Häuser zu begrenzen, werden diejenigen, die das Glück haben, bereits Häuser zu besitzen, nur einem durch staatliche Vorschriften künstlich eingeschränktem Wettbewerb durch andere Hausverkäufer ausgesetzt. Daraus lassen sich mehrere politische und wirtschaftliche Konsequenzen ableiten.

Bauleitpläne begrenzen die zum Verkauf verfügbare Menge.

Die Bauleitplanung hindert die Grundstückseigentümer daran, mit ihrem Eigentum zu machen, was sie wollen. Der ausdrückliche Zweck der Bauleitplanung ist eine indirekte Begrenzung der exakten Anzahl neuer Wohnhäuser oder von Firmengebäuden in einem Gebiet. Sie ist jedoch nur dann wirksam, wenn sie die Entwicklung einschränkt, die andernfalls stattgefunden hätte; dazu müssen zwei Bedingungen erfüllt sein. Die erste Bedingung ist, dass die Bevölkerung wachsen muss. Die zweite Bedingung ist, dass die Bauleitplanung Nutzungen einschränkt, die andernfalls stattgefunden hätten.

Durch die Ausweisung von Flächen ausschließlich für Wohnzwecke sind Unternehmen, die von den Gemeindebewohnern möglicherweise gewünscht werden, nicht am Standort präsent. Durch die Ausweisung von Wohnbauland ausschließlich für Einfamilienhäuser steht weniger Grund und Boden für Mehrfamilienhäuser zur Verfügung.

Durch die Ausweisung von Flächen für den reinen Wohnungsbau stehen natürlich auch weniger Flächen für die gewerbliche Nutzung zur Verfügung. Dies führt zu einem Anstieg der Preise für Gewerbeflächen. Die Bauleitplanung ist eine willkürliche Neuordnung der Bodenwirtschaft. Flächen, die für viele Menschen, die in einem kleineren Gebiet leben, nützlich wären, werden per Gesetz entzogen, damit weniger Menschen auf einem größeren Gebiet leben können. Grundstücke, die für ein gewerbliches Unternehmen nützlich wären, werden durch die Festsetzung von Wohnnutzung per gemeindlicher Satzung entzogen. Grundstücke, die als Wohngebiet nützlich wären, werden per Satzung zugunsten von Fabriken, Parks oder anderen leerstehenden Nutzungen entzogen.

Die Bauleitplanung ist in der Tat eine doppelte Form der Mengenkontrolle: Zum einen verhindert sie (teilweise) neue Immobilienentwicklungen dort, wo sie am wirtschaftlichsten wären, und beschränkt sie auf das Gebiet, wo sie laut Satzung gebaut werden dürfen; zum anderen gewährt sie auch Monopolprivilegien. Letzteres wird durch die verschlungenen, verworrenen Verfahren erreicht, die unweigerlich für die Genehmigung eines neuen Bauvorhabens erforderlich sind. Diese Verfahren erfordern, dass die Unternehmer Fachanwälte und andere Verfahrensberater einstellen, um eine erfolgreiche Genehmigung zu erwirken. Auch die Stadt selbst wird mehr Bürokraten einstellen müssen, um mit der zunehmenden Komplexität der Bebauungsvorschriften fertig zu werden. Dadurch wird kleineren oder politisch weniger gut vernetzten Unternehmen der Zugang zum Markt verwehrt. Dies stärkt die etablierten Bauträger und macht sie im Wesentlichen zu Monopolisten.

Dies schränkt nicht nur die Produktionsmittel ein, sondern auch die Mittel zur Befriedigung der Nachfrage, so dass sowohl Käufer als auch Verkäufer schlechter gestellt sind.

Bauleitplanung führt zu höheren Preisen.

Diese Verringerung des Angebots an Grundstücken führt zu einem Anstieg der Preise. Wie in jeder anderen Situation, in der eine mangelnde Verfügbarkeit zu höheren Preisen führt, ist dies auch bei Grundstücken der Fall. In einer Situation, in der es immer noch eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt gibt, wird die geringere verfügbare Menge sofort zu höheren Preisen führen und mit der Zeit die Ungleichheiten innerhalb der Gesellschaft verstärken.

Bedenken Sie, dass die mangelnde Verfügbarkeit sowohl auf das Verbot der freien Entfaltung als auch auf die monopolistische / oligopolistische Situation zurückzuführen ist, die sich aus dem Rechtssystem ergibt. Das Verbot führt zu einer Verringerung des Angebotes. Das durch die Regulierung geschaffene Oligopol hat dann einen weiteren Anreiz, seine Produktion zu verringern, um noch größere Gewinne zu erzielen.

Diese massive Einschränkung der Menge wird nur zu einem weiteren schnelleren Anstieg der Preise beitragen. Sie wird einen „Spekulationsrausch“ befeuern, bei dem scheinbar jeder, der in Immobilien investiert, reich wird. Schließlich werden zwei Klassen von Menschen entstehen: Diejenigen, die aus dem Markt gedrängt wurden und in die Vororte oder andere Städte ziehen müssen, und diejenigen, die die Mittel oder das Glück hatten, in den Markt einzutreten.

Bauleitplanung fördert den Schwarzmarkt.

Rechtliche Handelsbeschränkungen erhöhen lediglich die Kosten der Geschäftstätigkeit. Für einige werden die zu erwartenden Vorteile immer noch die erwarteten Kosten übersteigen. Im Falle der Bauleitplanung wird es Schwarzmärkte sowohl für Wohnungen als auch für Firmengebäude geben.

Ein Schwarzmarkt für Wohnungen bedeutet, dass mehr Menschen in einer Wohnung leben, als rechtlich zulässig ist. Dies führt zu überfüllten Wohnungen. In vielen Gemeinden wird heute eine Wohnung auf der Grundlage einer Mindestanzahl von privat zugänglichen Küchen und Bädern definiert. In Schwarzmarktwohnungen teilen sich viele Erwachsene dieselben Küchen und Badezimmer. Diese Bedingungen sind an sich nicht problematisch. Problematisch ist, dass sich Mieter und Vermieter, die sich illegal verhalten, oft auch vor anderen Pflichten und Verantwortlichkeiten drücken. Das bedeutet oft, dass Vermieter nicht die sachgerechten Sicherheitsvorkehrungen für ihre überfüllten Wohnungen treffen. Die Mieter wiederum tragen nicht dazu bei, die Wohnung sauber zu halten.

Diese Kombination aus unordentlichen Verhältnissen und nachlässigen Sicherheitsvorkehrungen schafft gefährliche Bedingungen für die Mieter. Brände sind wahrscheinlicher und führen zu mehr Todesfällen. Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass diese Zustände nicht ausschließlich auf eine unethische Missachtung des menschlichen Lebens zurückzuführen sind. In einigen Fällen kann es vorkommen, dass die Durchführung sicherheitsverbessernder Renovierungsarbeiten zur dauerhaften Räumung der Bewohner führt: Die Feuerwehr wird zwar gerufen, um die bauliche Sicherheit einer Wohnung zu überprüfen, aber stattdessen erfolgt eine Anzeige betreffend die Wohnung wegen eines Verstoßes gegen die Bauvorschriften. Genau das war kürzlich in Toronto der Fall.[4]

Vermietung  ist nicht das einzige Geschäft, das jemand mit seinem Haus aus betreiben kann und das gegen Bebauungsvorschriften verstößt. In Nordamerika wird in den Baugebieten festgelegt, welche Arten von Nicht-Wohngebäuden in einem Baugebiet zulässig sind. So wurden in Kalifornien ursprünglich Bebauungsvorschriften erlassen, um den Betrieb von Waschsalons zu Hause ausdrücklich zu verbieten. In Wohngebieten sind in der Regel Bibliotheken und Betreuungseinrichtungen zulässig, aber nicht viel mehr. Wenn also jemand zu Hause Backwaren anbieten wollte, würde er gegen die Bebauungssatzung verstoßen. Sie müssten mehr Geld sparen oder leihen als sonst, um ihr Geschäft eröffnen zu können.

Wenn die Kosten für die Wirtschaftstätigkeit steigen, werden weniger Geschäfte getätigt. Es werden weniger Waren aller Art hergestellt, auf den Markt gebracht und verkauft, was sowohl den Verbrauchern als auch den Produzenten zugutekommen würde. Da das Fehlen von Wohnungen dazu führt, dass Obdachlosigkeit, Bieterkriege und überfüllte Wohnungen immer häufiger werden, haben die Stadträte nun zwei Möglichkeiten: Sie können entweder die restriktiven Maßnahmen zurücknehmen oder neue Eingriffe in den Markt vornehmen.

Bauleitplanung verbessert die Qualität von legalem Wohnraum.

Die steigenden Preise aufgrund der geringeren Verkaufsmengen führen auch zu einem Anstieg der Qualität. Bei Neubauten werden „Luxus“-Ausstattungen verwendet, die in der Herstellung relativ billig sind, aber einen hohen Preis erzielen. Ältere Häuser werden umgebaut und aufgerüstet und „verkauft“, um höhere Preise zu erzielen, anstatt sie in ihrem ursprünglichen Zustand zu verkaufen oder an Familien mit geringem Einkommen zu vermieten. Dadurch wird es für Haushalte mit geringem Einkommen schwieriger, in der Stadt zu leben (und später zu arbeiten).

Bauleitplanung erfordert mehr Interventionen.

Aufgrund der komplizierten, zeitintensiven Natur der ineffizienten Bauleitplanung wird es schwierig, Ursache und Wirkung in der Öffentlichkeit festzustellen. Infolgedessen werden fälschlicherweise andere Gründe als Ursache für die oben genannten sozialen Missstände verantwortlich gemacht. Typische Sündenböcke sind Spekulanten, Habgier und allgemeines Marktversagen. Zu diesem Zweck werden weitere Interventionen in Form von Preiskontrollen (z. B. Spekulationssteuern und Mietpreisdeckel) und anderen Mengenkontrollen eingeführt, wie z. B. „soziale Bauleitplanung“, die Bauträger dazu verpflichten, einen Teil ihrer Grundstücke oder Immobilien für den Bau von Sozialwohnungen aufzugeben.

Es gibt auch ein Konzept namens „Dichte-Aufschlag“. Nach dem Motto „Wachstum muss sich lohnen“, müssen diejenigen, die über die in der Bauleitplanung festgelegten Grenzen hinaus bauen wollen, ein Strafgeld an die zuständige Behörde zahlen. Dabei kann es sich um eine reine Geldgebühr handeln oder um Sachleistungen für den Staat, oder im Fall von Toronto sogar um die Auflage, Kunstwerke zu kaufen, die mit einem festen Prozentsatz der Bruttobaukosten bewertet werden.[5]

Da jede neue Intervention neue Ineffizienzen mit sich bringt, wird der Ruf nach noch mehr zwangsweisen Eingriffen stets lauter. Hinzu kommt, dass die neuen Interventionen zunehmend mit älteren Eingriffen in Konflikt geraten. Die Politiker müssen sowohl die Forderungen der Konsumenten nach niedrigeren Preisen als auch die Forderungen der Produzenten nach höheren Preisen erfüllen.

So wie die Regierung jetzt eine „Sündensteuer“ für Zigaretten erhebt (um die negativen gesundheitlichen und sozialen Auswirkungen zu bekämpfen) und gleichzeitig die Tabakbauern subventioniert [6], so können wir auch erwarten, dass einige „sündige“ Verkäufe oder Käufe von Häusern besteuert werden, während andere zum Kauf und Verkauf von Häusern ermutigt werden. In der Tat ist dies bereits der Fall: Um einen Preisanstieg zu verhindern, werden ausländische Käufer in Ontario mit einer Sondersteuer belegt, während für Erstkäufer von Wohneigentum besondere Steuerbefreiungen gelten, die es ihnen ermöglichen, die Preise trotzdem in die Höhe zu treiben.

Und schließlich müssen mit jeder neuen Intervention, die hinzukommt, die Steuern immer weiter angehoben werden, um deren Umsetzung zu finanzieren. Gleichzeitig führen die Bauverbote zu einem weiteren Preisanstieg. Hier zeigt sich das wahre Wesen der Bauleitplanung, wie auch aller anderen Produktionsbeschränkungen. Letztlich handelt es sich um Politiken, welche die Frage betreffen, wie gesellschaftliche Kosten finanziert werden.[7] Ginge es ausschließlich darum, den Wert von Eigenheimen zu stützen, könnte dieses Ziel viel billiger und mit weniger Eingriffen durch eine direkte Subventionierung von Eigenheimbesitzern (oder entsprechend durch eine direkte Subventionierung von Eigenheimkäufern) erreicht werden.

Hinzu kommt, dass alle Vorschläge zur Reduzierung dieser Eingriffe von dem so genannten „eisernen Dreieck aus Nutznießern, Politikern und Bürokraten“ vehement abgelehnt werden. Die Nutznießer der Gesetze sind die Hausbesitzer, die Bauunternehmer und die Heerscharen von Verfahrens-Navigatoren, die direkt von der Rechtsetzung profitieren haben. Die Politiker wiederum werden an der Macht gehalten, indem sie diese Nutznießer besänftigen. Die Bürokraten werden von den Politikern angeheuert.

Schlussfolgerung: Bauleitplanung schadet allen

Die staatliche Bauleitplanung, die nach dem Gewaltprinzip funktioniert, ist ein Eingriff an mehreren Fronten. Es handelt sich um einen autistischen Eingriff, da er die Eigentümer daran hindert, ihr Eigentum nach eigenem Gutdünken zu nutzen. Es handelt sich um einen binären Eingriff, da für die Erteilung einer Baugenehmigung Verfahrensgebühren und sogar Grund und Boden gefordert werden. Es handelt sich auch um einen Dreieckseingriff, da er den Parteien verbietet, frei miteinander zu verhandeln.

Viele werden sagen, dass die Bauleitplanung Gewinner und Verlierer hervorbringt. Die Gewinner sind diejenigen, die in der Lage waren, Immobilien zu niedrigen Preisen zu erwerben, während die Verlierer diejenigen sind, die bei ihrem Versuch, in den Markt einzutreten, Pech hatten. Die obige Analyse weist diese Möglichkeit zurück.

Es ist auch nicht so, dass die Vorteile, die der geschützten Gruppe entstehen, die Verluste anderer aufwiegen: Zwar werden einige tatsächlich sehr reich, viel reicher, als sie es vielleicht auf einem freien Markt geworden wären, aber durch die Behinderung der Projektentwicklung vermindert die Bauleitplanung die Einkommen aller. Es handelt sich um eine Beschränkung des Handels und damit um eine Beschränkung der Arbeitsteilung, des Umfangs des Marktes und der Fähigkeit der Unternehmer, die dringendsten Bedürfnisse der Konsumenten zu befriedigen. Da die Menschen gezwungen sind, einen größeren Teil ihres Einkommens und Vermögens für die Beschaffung von Wohnraum auszugeben, haben sie weniger Geld, um andere Waren und Dienstleistungen zu kaufen. Sie werden reich an Häusern, aber arm an Geld. Und je mehr Menschen mit niedrigem Einkommen aus dem Markt gedrängt werden, desto weniger Menschen werden für Niedriglohnjobs zur Verfügung stehen. Die relative Geldarmut der Stadtbewohner wird jedoch nicht ausreichen, um genug Aufschwung zu erzeugen, um mehr Arbeitskräfte anzuziehen.

Auch wenn also nurmehr immer reichere Menschen in die Stadt ziehen und dort leben können, werden die relativ hohen Wohnkosten den größten Teil des neuen Wohlstands wieder schlucken. Damit bleibt weniger Geld für Restaurants, Bars und Diskotheken und andere Luxusgüter übrig. Im Verhältnis zu den Einkommen der in der Stadt lebenden Menschen werden die Preise für gewöhnliche Waren und Dienstleistungen also höher sein. Gleichzeitig bedeutet der Mangel an Ersparnissen und Investitionen in andere Produktionszweige, dass es länger dauert, bis neue Waren und Dienstleistungen auf den Markt kommen.

Die Bauleitplanung senkt das Einkommen, die Ersparnisse, die Investitionsmöglichkeiten und das Innovationspotenzial der gesamten Gesellschaft. Im Laufe der Zeit wären die Einkommen, Ersparnisse und Investitionen allen zugutegekommen. Während also auf den ersten Blick die Bauleitplanung einige wenige auf Kosten der vielen bereichert, ist es ebenso wahr, dass die Bauleitplanung langfristig alle ärmer macht.

Dieser Artikel von Ash Navabi erschien am 4. November 2019 auf der Homepage des Mises Institute, Auburn, Alabama (USA) unter dem Titel „The Economics and Politics of Zoning“. Übersetzt von Florian Senne.

[1] Mises, Ludwig von. Sozialismus: Eine ökonomische und soziologische Analyse. (1962 [1922]).

[2] Tacitus. Der Ursprung und die Lage der Germanen. (1876).

[3] Rothbard, Murray N. Macht und Markt. (2004 [1970]), S. 11-13.

[4] Galbraith, Sean. „Normalerweise twittere ich nicht über Projekte, an denen ich arbeite, aber wenn es darum geht, dass ein Bauausschuss eine Abweichung verweigert, um ein vollständig bestehendes (nicht legales) Dreifamilienhaus mit drei Einheiten erschwinglichen Wohnraums zu erhalten, weil der neue Eigentümer wollte, dass die Feuerwehr sicherstellt, dass es sicher ist…“. Tweet thread. December 13, 2018.

[5] Toronto Realty Blog. „Was ist das ‘Prozent für Kunst in der Öffentlichkeit Programm’?“ January 26, 2018.

[6] Ärzte für ein rauchfreies Kanada. „Tabakproduktion in Kanada: Steuereinnahmen und Subventionen“ Kein Datum angegeben.

[7] Siehe Kapitel I von: Mises, Ludwig von. Interventionism: An economic analysis. Indianapolis: Liberty Fund. 2011.

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